Petició a "deviza" és lakáshitelesekért

Várhelyi Tamás, 2011. augusztus 23., 22:15
Olvasd végig, majd vond le a megfelelő következtetéseket.
Ja, és ne felejtsd el továbbküldeni, hogy minél több emberhez eljusson!

A rejtélyes svájci frank nyomában

A hazai bankok arra hivatkozással emelnek folyamatosan a "deviza alapú" hitelek kamatain, illetve azért kérik a mindenkor aktuális deviza-árfolyam szerint kiszámított részleteket, mert arra hivatkoznak, hogy az általuk kihelyezett hitelek forrását nekik a nemzetközi pénzpiacon kell beszerezniük, és devizában kell törleszteniük.

http://index.hu/gazdasag/magyar/2011/08/15/tularazzak_frankhiteleiket_a_bankok/

http://os.mti.hu/hirek/70048/120_szoros_a_kamat_a_deviza_hitelekre

Annak ellenére, hogy nem vagyok közgazdász, megkockáztatom, hogy ez egész egyszerűen nem igaz, mindössze arról van szó, hogy a hazai bankok ezen a jogcímen is extra profitra próbálnak - nem kevés sikerrel - szert tenni. A deviza alapú hiteleknek semmi köze sem a svájci frankhoz, sem az euróhoz, sem a japán jenhez, sem bármilyen más devizához. A deviza, a szerződés szerint is kizárólag az elszámolás alapja, ugyanígy megállapodhattak volna a felek abban is, hogy a hitel összegét a "brent" nyersolaj hordónkénti árában fejezik ki, aminek szintén nemzetközileg jegyzett ára van. Ez esetben olaj-alapú hitelekről beszélnénk, de senki nem feltételezné, hogy a bank valóban nyersolajat fog vásárolni az általunk befizetett törlesztő részletekből. Ezen hitelek egyszerű forint hitelek, amelyeket a bank forintban folyósított, az adós pedig forintban tartozik visszafizetni.

Alább részletesen kifejtem, hogy miért jutottam a fenti megállapításra.

1.) A bankok hozzájárultak az árfolyam rögzítés bevezetéséhez. Mint ismeretes, az adósok szerződésmódosítás útján 2015.-ig rögzíthetik a svájci frank és az euro árfolyamát. A rögzített árfolyam és a tényleges árfolyam közötti különbözet pedig egy külön számlán halmozódik, melyet az adós a türelmi időszak után köteles a banknak visszafizetni. Amennyiben igaz lenne, hogy a bankoknak devizát kell vásárolniuk, hogy a forrásként felvett hiteleket visszafizessék, kézzel-lábbal tiltakoztak volna az árfolyamrögzítés ellen, hiszen akkor nekik kellett volna "saját zsebből" kipótolni az ügyfelek által fizetett törlesztés és a valós árfolyam közötti különbözetet. Nem tartom valószínűnek, hogy a hazai bankok ekkora áldozatot vállalnának az ügyfelekért.

2.) A kereskedelmi bankok kínálatában egyaránt szerepelt a svájci frank, az euro és a japán jen alapú hitel. Honnan tudták a bankok, hogy milyen arányban kell az egyes deviza forrásokat beszerezni? Valóban kizárólag svájci frankot vásároltak a svájci frank alapú hitelek finanszírozásához? Ez utólag követhetetlen, hiszen az ügyfél már csak forintot lát, a frank csupán papíron létezik. Jogosan kéri-e a bank a svájci frank árfolyama szerint a törlesztést, ha a forrást egyébként pl. euroban szerezte be? Tudja-e igazolni a bank, hogy egy konkrét ügyfél hitelét milyen forrásból folyósította? Ehhez kapcsolódóan a bank tudja-e igazolni a hitelkihelyezéshez szükséges deviza források beszerzését?

3.) Az ügyfél nem törlesztheti devizában a tartozását. Ha igaz lenne, hogy a bankoknak devizát kell vásárolniuk, hogy a forrásként felvett hiteleket visszafizessék, elfogadnának az ügyfelektől devizát is, hiszen akkor nem kell vásárolniuk. Ezzel szemben, ha az ügyfél befárad a bankjába és közli, hogy svájci frankhoz jutott és szeretne törleszteni, a bank a frankot vételi árfolyamon átváltja forintra, majd eladási árfolyamon visszaváltja frankra és ezt számolja el törlesztésként. A szerződések éppen ezért tartalmazzák azt a kitételt, hogy az ügyfél minden esetben forintban köteles törleszteni, nehogy valaki megfossza a bankot a jól megérdemelt hasznától.

4.) A szerződések - természetesen díj ellenében - a futamidő alatt átdolgozhatóak más devizanemre vagy forint alapúra. Ha igaz lenne, hogy a bankoknak devizát kell vásárolniuk, hogy a forrásként felvett hiteleket visszafizessék, természetesen nem tennék lehetővé, hogy az ügyfél forint alapúra módosítsa a szerződését, hiszen akkor az azt követő árfolyamváltozás kizárólag a bank kockázata lenne.

5.) Az összes hazai bank vállalkozások számára kidolgozott ajánlatában megtalálható az úgy nevezett "multicurrency", magyarul "többdevizás hitel" Ez azt jelenti, hogy az ügyfél a hitel futamideje alatt bármikor megváltozathatja az elszámolás devizanemét. Akár hetente is. Ha igaz lenne, hogy a bankoknak devizát kell vásárolniuk, hogy a forrásként felvett hiteleket visszafizessék, természetesen nem tennék lehetővé ezt a fajta szerződést, hiszen nem tudják előre, hogy az ügyfelek milyen devizában kívánják nyilvántartani a hitelüket, tehát nyilvánvaló, hogy a bank nem abban a devizában szerzi be a forrást, amiben a hitelt nyilvántartja. Ez a fajta banki termék egyértelműen mutatja, hogy ahhoz a devizához, amelyben a bank az adósságot nyilvántartja, sem az ügyfélnek sem a banknak, sem az adósságnak semmi köze.

http://www.budapestbank.hu/szolgaltatas/vallalat/finanszirozas-bkonstrukcio-hitel-tobbdevizas-multicurrency-hitelek.php

http://www.erstebank.hu/hu/21052417.html

6.) A bankok, mint minden vállalkozás, közzéteszik éves beszámolójukat. Ezen beszámolók, a mérlegek, bárki számára szabadon hozzáférhetőek.

http://www.e-beszamolo.kim.gov.hu/kereses-Default.aspx

Ebből látszik, hogy milyen követelései és milyen kötelezettségei vannak az adott vállalkozásnak, jelen esetben banknak. A mérlegekben nyoma sincsen a nagy összegű, külföldről beszerzett forrásoknak. A bankok hitelállománya nagyságrendileg megegyezik a betétállománnyal, tehát nem igaz, hogy kizárólag külső forrásból finanszírozzák a hitelkihelyezéseket. Ha igaz lenne, hogy a bankoknak devizát kell vásárolniuk, hogy a forrásként felvett hiteleket visszafizessék, akkor ennek a beszámolóban meg kellene jelennie. Bármelyik bank beszámolóját áttekintve láthatjuk, hogy nincsenek a kihelyezett hitelek nagyságrendjét elérő kötelezettségek más pénzintézetek felé. (A 250/2000 (XII.24.) Korm. rendelet szabályozza, hogy ezen kötelezettségeket miként kell a beszámolóban feltüntetni.) A bankok kommunikációja szerint ma, Magyarországon a bankokban egyetlen fillér lekötött betét, folyószámla nincsen, hiszen a bankoknak hitelt kell felvennie ahhoz, hogy hitelt helyezzen ki, amelyeket kizárólag a befolyt törlesztő részletekből tud visszafizetni. Ez nyilvánvalóan nem igaz. A témához tartozik még az ún. "multiplikátor" hatás is. Ehhez tisztázni kell a kötelező tartalékráta és a multiplikátor fogalmát.

Kötelező tartalékráta (t)
A kötelező tartalékráta a központi bank által meghatározott tartalékolási arány. A kereskedelmi bankok a velük szembeni folyószámla-követelések összegének ezen hányadát kötelesek jegybankpénz formájában tartalékolni a központi banknál vezetett számlájukon.

Egyszerű pénz-multiplikátor (1/t)
A kötelező tartalékráta reciproka - 1/t - amelyik kifejezi, hogy egységnyi jegybanki pénz hányszorosának megfelelő kereskedelmi banki pénz kerülhet fogalomba.

A Hpt. 75.§ (2) bekezdése szerint a kötelező tartalékráta a tárgyévi adózott eredmény 10%-a. Tehát, ha egy banknak 1000 Ft betétje van, akkor abból 900 Ft-ot hitelként kihelyezhet. A felvett hitelt az adós elkölti, például lakást vásárol belőle. Az eladó a vételárat, tehát 900 Ft-ot befizet a bankszámlájára. A számlavezető bank a 900 Ft betétből 810 Ft-ot hitelként újra kihelyezhet. És így tovább. Látható, hogy a bankok a semmiből "teremtik" a pénzt, a náluk elhelyezett betétek tízszeresét helyezhetik ki hitelként. Ebből is látszik, hogy a bankoknak nem szükséges hiteleket felvenni ahhoz, hogy hiteleket folyósítsanak.

7.) A kölcsönszerződések kivétel nélkül ingatlanfedezet mellett jöttek létre. Ez a fedezet biztosítja a banknak, hogy akkor is a pénzéhez jut, ha az adós nem fizet. Ez az oka annak, hogy a bankok kizárólag a jelzálogfedezet értékének meghatározott részéig folyósítottak hitelt. Például, ha egy 10.000.000.- forint értékű lakás a fedezet, a bank legfeljebb 6.000.000.- forint összegű hitelkérelmet fogadott be. A szerződések rögzítik, hogy ha a fedezet értéke lecsökken, a bank jogosult pótfedezet bevonását kezdeményezni vagy a szerződést felmondani. Ez logikus, hiszen, ha csökken a biztosíték értéke, a bank kielégítése veszélybe kerül. A svájci frank árfolyamának emelkedése miatt az adósok fennálló adóssága akár a duplájára is emelkedhetett. Fenti példánknál maradva, a felvett 6.000.000.- forint hitel mára akár 14.000.000.- forintra is emelkedhetett, azonban a fedezetül lekötött lakás értéke továbbra is 10.000.000.- forint vagy kevesebb. Ha igaz lenne, hogy a bankoknak devizát kell vásárolniuk, hogy a forrásként felvett hiteleket visszafizessék, azonnal pótfedezet bevonására szólítanák fel az adósokat, hiszen követelésük jelentős részére semmiféle fedezet nem áll rendelkezésre. Ebből egyértelműen következik, hogy a bankok azért fogadják el továbbra is az eredeti fedezetet, mert kizárólag az eredetileg folyósított hitelösszeg biztosítása áll érdekükben, nem pedig a kétszeresére duzzadt tartozásé. Ebből is látszik, hogy a svájci franknak semmi köze a szerződéshez.


2011. augusztus 23.

Szentkirályi Balázs

2011. augusztus 15., hétfő 07:55 | [aznap frissítve]

|



Nagyobb az ügyfél- és az országkockázat is nálunk, mint például az eladósodottság szempontjából hasonló helyzetben lévő lengyeleknél, de a hiteleink még a pluszköltségekkel számolva is 1-2 százalékkal drágábbak az indokoltnál. Ezt név nélkül banki és bankokkal foglalkozó elemzők is megerősítik, az ezzel kapcsolatos kérdéseinkre egyedül vállalkozó bank viszont épp azt mondja, még a mostaninál is nagyobb kamatok kellenének. Ez évi 75-100 milliárd forintot jelent, majdnem annyit, mint a bankadó összege. Ha csak az indokolt kamatot kellene fizetni a frankhitelek után, 15 százalékkal is kisebb lehetne egy átlagos törlesztő.

Az extrém erőben lévő svájci frank mellett a hitelek után fizetett magas kamat is sok pénzt szív ki a devizaadósok zsebéből. Névtelenül nyilatkozó szakértők, köztük banktisztviselők azt mondják, a legtöbb bank csökkenthetne 1-2 százalékpontot a lakáshitelei kamatokon úgy, hogy még így is nyereséges maradna.

Lengyelországban, aminek a kelet-közép-európai térségben a magyarhoz leginkább hasonlóan komoly gondot okoz a devizahitelezés, és ahol már szintén tettek az adósok terheit könnyítő, ám a magyartól eltérő lépéseket, a pénzintézetek a svájci kamatok évek óta tartó jelentős csökkenését átadták az ügyfeleiknek, mondta egy, a bankszektorra specializálódott, névtelenséget kérő elemző. Mindeközben a magyar pénzintézetek rátettek erre egy lapáttal.
Így adósodtunk el

2005 júniusában még az 500 milliárd forintot sem érte el a háztartások svájci frankos adósságállománya, de a hitelfelvételi kedv nem sokkal ezután őrült tempóban pörgött fel. A következő nyárra már 1300 milliárd forintnál is több tartozás gyűlt össze, de a legnagyobb rali 2007-2008-ban volt: a gazdasági válság szeptemberi kitörése előtt voltak hónapok, hogy 100 milliárdnál is többel növelték tartozásaikat a háztartások.

Minden frankhitelt egybevetve a 2007 júniusi 1830 milliárd forintról két év alatt 4500 milliárd fölé szaladt az állomány, tavaly augusztusban pedig megközelítette az 5000 milliárdos határt. A növekedés azzal együtt is pokolian meredek, hogy ebben az időszakban nemcsak az új hitelfelvételek, hanem a kedvezőtlen devizaátértékelődések is jócskán duzzasztották az állományt.

Egy hasonló kondíciójú lengyel és magyar frank alapú hitel között gyakran 1,5-2 százalékpontos eltérés van a mi kárunkra, mondja a szakértő. A különbség valójában ennél is nagyobb, ez csak az eltérésnek az a része, ami az elemzőt idézve „közgazdasági logikával”, például a nagyobb magyarországi hitelkockázatokkal már nem magyarázható. Ez az elemző szerint durván 15 százalékkal nagyobb részletet jelent egy átlagos magyar hitelfelvevőnek.

Ez a kamatfelár a frankban nyilvántartott, 5000 milliárd forintot közelítő teljes, fogyasztási hitelekkel együtt számolt hazai hitelállományra vetítve durván 75-100 milliárd forint körüli extraprofitot jelent a bankrendszernek. Ez nagyságrendileg közelít ahhoz az összeghez, amit a kormány bankadó címén begyűjt a pénzintézetektől.

A grafikonról jól látható, hogy a svájci jegybank által meghatározott irányadó kamatláb – amihez kisebb eltérésekkel általában a bankok is hozzáigazítják betéti- és hitelkemataikat – a válság miatt lejtőre került, ez azonban nem jelent meg az itteni hitelek árában. Sőt, ellenkező irányú volt a mozgás az elmúlt években, ami a frankerősödéssel együtt most duplán sújtja az adósokat.
Svájci alapkamat; hazai lakáshitel kamat; hazai lakáshitel THM(Forrás: MNB, SNB)3.683.842.020.540.530.593.94.55.56.35.96.15.4677.87.47.62006dec.2007dec.2008dec.2009dec.2010dec.2011jún.0246810%
Nagyobb méret
Drágább is lehetne?

Nyolc nagy kereskedelmi bankot is megkérdeztünk arról, hogy szerintük mi indokolja a számottevő eltérést az alacsony frankkamatok és a kimagasló hazai hitelkamatok között. Értékelhető választ egyedül az MKB adott. A bank elismeri, hogy a különbség általában tényleg nagy, de ezt a banki forrásköltségek (Magyarország országkockázata), valamint a vissza nem fizetés és az ezzel járó, lényegesen átlag feletti magas banki ráfordítások teljes mértékben indokolják – fogalmaznak a válaszban.

A pénzintézet szerint elméletileg még az ennél magasabb kamatok is indokolhatók lennének, hiszen a hitelek mögötti biztosítékok kérdése továbbra is bizonytalan. Márpedig ha a bank – szükség esetén – nem képes a fedezethez hozzájutni, akkor azt úgy kellene tekintenie, mintha nem is volna biztosíték a hitel mögött. Hosszú ideig tartott az árverezési moratórium, amelynek a feloldása továbbra is csak részleges. Ennek a faktornak az érvényesítése esetén a kamatszint további jelentős emelése lenne indokolt, a lakáshitelek árazása a személyi kölcsönökéhez konvergálna.
Ezért is olcsóbb a lengyel hitel

Lengyelország gazdasága a válság alatt is folyamatosan növekedni tudott, míg Magyarország mély recesszióban volt. Eladósodottsági mutatóink is lényegesen rosszabbak a lengyelországinál, emiatt a magyar gazdaság sokkal sérülékenyebb, a finanszírozás pedig drágább (a lengyel cds-felár egy hete 200 bázispont alatt volt, a magyar 400 fölött). Ebből is következik, hogy bankok azt a devizaforrást, amelyből hiteleznek, lényegesen drágábban kapják Magyarországon, mint Lengyelországban. Emellett a lengyel lakossági nemfizetési kockázat alacsonyabb, mint nálunk, ami szintén beépül a kamatokba.

Az MKB emlékeztet, hogy a bankok ezt a felárat nem alkalmazták, amiből eddig veszteségük származott. A válság után ráadásul az is kiderült, hogy a hitelek inkább alulárazottak voltak 2008-ban és előtte, tekintettel a 2009 után kialakuló, rendkívül magas nemfizetési arányra – közölték.

Egy másik bank névtelenséget kérő árazási szakértője szerint a válság és a bankadó bevezetése előtt a szektorban keletkező, durván 300 milliárd forintos nyereség soknak hangzik, de a 30 ezer milliárdos eszközállományra vetítve csupán egy százalékos nyereséget jelent, amit nem lehet kiugrónak nevezni. Azt viszont elismerte, hogy a mostani kamatok az indokoltnál tényleg magasabbak, szerinte 1-2 százalékos csökkentés mellett még valamekkora profit is maradna. Ez azonban feltehetően kevesebb lenne, mint amennyit a tulajdonos elvár.
Így jön ki a kamat

Az ügyfelekkel megfizettetett kamat nagysága a forrásköltségtől, a hitelre jutó banki kezelési költségtől, a banki tőkeköltségtől, az adott hiteltípushoz és felvevői körhöz tartozó vissza nem fizetési kockázat felárától és az elvárt profittól függ.

A forrásköltség azt jelzi, hogy egy banknak mennyibe kerül beszerezni az adott devizát. Ennek többféle módja van, a leggyakoribb a devizacsere. Ilyenkora a magyar bank a forintbetétjeit frankra cseréli a bankközi piacon, az ügylet másik oldalán álló svájci banktól pedig frankot kap. A svájci bank a forintot általában magyar állampapírba teszi, ezen magasabb kamatot tud elkönyvelni, mint amit otthon kapna a frankjáért, a magyar bank pedig frankhiteleket tud nyújtani az ügyfeleinek (illetve tudott, a kormány ezt mostmár tiltja).

A frankszerzés a folyamat leköltségesebb része, amit az árfolyamok és a kamatkülönbözetek is befolyásolnak, illetve számít az adott ország illetve az adott bank kockázati besorolása is. A lényeg, hogy egy hitel akkor olcsóbb, ha megbízható az ország, a közvetítő bank és az ügyfél is. Ha a bizalom elszáll, akkor nincs több kölcsön, ha csak csökken, drágulás jön.

A válságban ezek a forrásköltségek nagyon megugrottak (gondoljunk csak a meredeken emelkedő országkockázati felárunkra), a másik legjelentősebb kamatemelő tényezőt amit a bankok bizony minden hitelbe beáraznak, ügyfélkockázatnak hívják. Itt jövünk a képbe mi, pontosabban az, hogy a bankunk, ha már jó drágán megszerezte a pénzt Svájcból, mennyit kockáztat azzal, ha azt nekünk továbbadja.
Kockázatosak lettünk

Az ügyfélkockázat jó sok elemből áll, számít például a hitel típusa – jelzálog alapút vagy szabad felhasználásút kértünk –, az önerőnk és az igazolható jövedelmünk nagysága, illetve a hitelfelvétel időpontja és összege is.

Sajnos az utóbbi időben az ügyfélkockázatok is nagyon elszaladtak – fogalmaznak a bankok –, mert százezernél is több adós 90 napnál nagyobb törlesztési hátralékban van, ezen belül pedig további százezrek késnek a törlesztéssel. A banknak emiatt tartalékolási kötelezettsége van, ez bizony többletköltséget és veszteséget jelent neki, amit a megemelt kamattal próbál visszaszedni tőlünk.

A fentiek mellett egy harmadik tételről se feledkezzünk meg, ami beépül a hazai kamatokba: ezek az ügynökdíjak. A jutalékok idehaza sajnos elképesztő magasak, a kihelyezett hitel három százalékát is kaphatják az ingatlanügynökök az általuk behozott ügyfelek után. Ezt a bank megint csak a kamatfeláron keresztül, apró részletekben az adósaival fizetteti ki.
Szegény bankok, szegény ügyfelek

Ekkora kamatokat mindez több szakértő szerint mégsem indokolna. Most az átlagos svájci frank portfoliót nézve 7,5 százalék körül alakulnak a hiteldíj-mutatók (a fenti eltérések miatt jó nagy egyéni kilengésekkel), amibe vastagon benne van a pénzintézetek nyeresége is.

Egy, a kamatok alakításában jártas forrásunk szerint átlagosan nagyjából öt százalék körüli kamatoknál mondhatnák azt a bankok, hogy a jelzáloghitelezésen keletkezett nyereségük minimális, vagy nincs is (most a bankadótól tekintsünk el, azt ugyanis elméletileg nem lehetne az ügyfelekkel fizettetni).

Úgy tűnik tehát, hogy a válság előtt elért, egy százalék körüli profitszint fölött most van még egy durván 1-1,5 százalékos marzs, amit az olcsóbb franknak köszönhetően meg tudnak tartani a bankjaink, és szemben például a lengyelekkel, bizony meg is tartják.
Így is lehetne – egy olvasónk levele

”Devizahitelesként én is érintett vagyok az árfolyamok változásában és ennek következtében a havi törlesztés emelkedésében. A legtöbbször arról esik szó hogy a bank az ügyfél kárára negatívan változtatta meg a hitelszerződést.

Az én esetemben , ami egy osztrák bankkal kötött hitelszerződésemet jelenti, pozitívan változott a havi törlesztőrészlet frankban megállapított összege. Nálam a svájci alapkamathoz tette a bank a saját kamatmarzsát, ami így csökkent, természetesen az árfolyamváltozással ez az összeg is nő, de mégis kevesebb mint korábban volt. Tehát más hazai bankok is járhattak volna így, könnyítve a hitelfelvevők sorsát.